热点关注法拍房曾经一度是有钱人的游戏，因为不能贷款。现在银行开始让融资担保公司介入，不需要全款了，所以这几年不少刚需也开始关注上了法拍房，因为法拍房的起拍价确实诱人。法拍房一般在京东和淘宝关注。
很多人担心法拍房的潜在风险，毕竟以前有过很多骇人听闻的传说，最关键就是交付问题，有人故意让老弱病残住在里面，有人故意跟别人签了十年二十年租赁合同，无法交楼搞得精疲力尽。
我接触法拍房已经有七八年了，2015年开始就拍参与过拍卖，那时候的风险确实比现在大，法院不负责交付，拍卖行佣金高达成交价的5个点（现在的法拍房不需要中介费），并且还有可能存在托去抬价的问题。
八年来我自己拍下过五套房，也帮粉丝和客户拍下过十多套房，对于法拍房的拍卖有一些心得，今天分享给朋友们，算是这么多年关注的粉丝福利吧。
一、风险把控：
1、交楼风险。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第6条规定，法院公告声明不清场属公然的执行不作为行为，公开侵害了所有竞买人的合法权益。目前广东省的法拍房法院已经不存在这些风险了，2019年开始已经全面落实“不动产清场交付”。
2、租赁风险。如果租赁合同签订时间在法院查封或者房屋设立抵押权以前，那么根据“买卖不破租赁”的原则，租赁合同应继续履行。查封拍卖房产一般都是欠债导致的查封，通俗理解就是业主借款前签的租赁合同有效，被拍卖或者借款时间之后签的租赁合同是无效的。
3、物业欠费风险。有些大面积的房子，长达十多年没有人居住，到拍卖时已经欠费十万八万还有违约金，这个风险可以去物业调查，一般的物业都能免除违约金。
4、税费风险。如果拍卖房子原业主没有办理房产证甚至没有交契税，如果法院拍卖公告不是各付各税，那么买家就要承担原业主的契税3%，过户增值税5.3%，加起来就是8.3%的税费成本，因此要仔细阅读拍卖公告。
二、法拍房种类。
1、首次拍卖。欠款人无法履行偿还债务，债权人通过法院诉讼后进行拍卖。首次拍卖价格一般都比市场价低，拍卖价格是由评估公司提供的评估价，具体要看该房屋的市场热度，热门学区房起拍价高一些，冷门的就低一些。
2、二拍。一般来说，冷门区域房产容易出现流拍，市场太冷淡的时候容易出现流拍。首次拍卖流拍后，法院会在首次拍卖价的基础上降价20%，比如一套首次拍卖价为五百万的房子，二拍价格就是四百万。
3、变卖。有些超级冷门的房产，二拍也有可能流拍。二拍流拍后，法院会在二拍的总价基础上再次降价20%。一拍二拍都是交若干保证金参与拍卖，而变卖需要全款支付才能参与。
三、竞拍技巧。
拍卖就是一个彼此看不见暗地里较劲的心理战过程，充满了不确定性。大多数情况下，拍卖还是需要有一定的技巧，也需要对市场有足够的认知，否则很可能因为过度的捡漏心理错失良机。
对于首次拍卖的房产，如果是热门区域，报名人数有三个人以上，那么肯定是不会流拍的，五个人以上，最后的拍卖价很可能接近市场价，没有什么漏可以捡。最终竞拍价接近市场，一种可能是有某个买家早已寻找多时的户型，二是竞拍参与者都是没有经验的小白，钝刀割肉不觉得痛。
现在的房产基本不存在托，但是有些资不抵债的房产，很可能大债主志在必得，所以会一路加价，不会给其他竞拍者捡漏机会，他们拿到房子才有可能尽量减少损失。
市场冷清的时候，户型和区域一般的住宅，在二拍起拍价拿下是最大的漏。我见过数十套房子，二拍流拍后，变卖价格高于二拍起拍价。这是因为变卖价格太便宜了，比如市场价260万的房子，一拍200万，二拍160万，三拍就只有128万了，相当于腰斩，关注的人就特别多，再加上现在很多中介和融资公司在大力推广，原本没留意的人也关注了，最后参与的人多就超过二拍起拍价。
拍卖的溢价，跟参与人数有关。根据我多年的观察总结，一个人参与的容易流拍或起拍价拿下；2-3人参与的，溢价在起拍价的10%；5人左右参与的，溢价在20-25%，7人左右参与的，溢价在30-35%；8人及以上参与的，溢价在40%或以上。
有经验的或者有原则的人，都会在拍卖前做个市场调查，自己定一个心理价位，没到价位一直加价，过了价位就止步不追。2021年我参与了红树湾一套210平的楼王户型，起拍价是六百出头，目标定在880万，到了860还有三四个人在追逐，玩不过我就主动放弃了，最后拍到1070万。
4-5人参加的二拍，其中一定有2-3人是抱着捡漏心态去的，但是肯定有一个人是你的竞争对手。溢价20%还是25%拿下，需要有一定的技巧。比如市场价180万、二拍起拍价120万的房子，你可以在剩下五分钟的时候直接出价130万以上，就会发现只有一个竞争对手。
你如何尽量少花钱拿下，就要在拍卖中体现出你的志在必得气场，震慑住对方让他知难而退，溢价可能是20%。如果双方都是钝刀割肉，你来我往友好礼貌，那么溢价肯定到25%以上，也就是要多花五六万元。如果一套不错的房子，你志在必得，假设判断竞争对手的心里底价跟你一样是500万，那就比对手先加到500万，他再加就突破自己的底线了，很可能就会放手。
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